2024 szeptember közepén Budapest VI. kerületében szokatlan eseményre került sor. A város egyik legfrekventáltabb, a turisták körében méltán népszerű körzetében a helyiek az Airbnb-típusú szálláshelyek betiltásáról szavazhattak.
Jelen cikkünkből megtudhatod, hogy miként zajlott a szavazás, hogy milyen következményekkel járna és hogyan hatna a turizmusra, ha a rövid távú lakáskiadás korlátozva lenne Budapesten, valamint hogy mit gondol Schumicky Balázs, a Magyar ApartmanKiadók Egyesületének elnöke a jelenlegi történésekről.
Terézváros kontra Airbnb-típusú szállások
A nem mindennapi szavazásra szeptember 2 és 15. között került sor, ahol a 16 éven felüli, állandó vagy ideiglenes lakcímmel rendelkező lakosok online vagy személyesen adhatták le voksaikat, és dönthettek az alábbi kérdésben:
Ahogyan azt Soproni Tamás, Terézváros polgármestere is megosztotta közösségi média oldalán, összesen 6083 szavazat érkezett a 2 hét alatt, és végül a szavazók 54%-a támogatta a rövid távú lakáskiadás korlátozását, vagyis hogy a kiadható napok számát 0-ra csökkentsék. A részvételi arány viszont csupán 20,52% volt, így felmerülhet a kérdés, hogy a szavazás eredménye mennyire tükrözi a valóságban az ott lakók véleményét.
Schumicky Balázs, a Magyar ApartmanKiadók Egyesületének elnöke elmondta, hogy szerinte a szavazás során feltett kérdés hamis és rossz volt, hiszen lehetne köztes megoldásokat is találni ahelyett, hogy olyan lépésekben gondolkodunk, mint a magán- és egyéb szálláshelyek betiltása Budapesten.
“Mi elfogadhatatlannak tartjuk a kiadható napok számának 0-ra való korlátozását, és az erről való diskurzust is. A jó, profitábilis és tisztességesen adózó szálláshelyeknek már az is büntetés lenne, ha egy évben csak 180 napot üzemelhetnének, a teljes betiltás pedig irracionális és nonszensz.”
Ennek nagyon egyszerű oka van: tegyük fel, hogy évente 180 napra lehet kiadni egy Airbnb-t. A “rossz”, nem minőségi szálláshelyek egyébként sem működnek ennél nagyobb kihasználtsággal, tehát nekik ez nem büntetés. Őket ez nem motiválja arra, hogy visszatérjenek a hosszú távú piacra. Ezzel szemben azokat a szálláshelyeket hátrányosan érintené a korlátozás, melyek prémium minőséget képviselnek, nagy rájuk a kereslet és magas áron tudnak értékesíteni, hiszen nekik nem mindegy, hogy 80, 180 vagy 360 napot tudnak üzemelni.
Az Airbnb-k betiltása azonban más okból kifolyólag sem állja meg a helyét. Schumicky Balázs véleménye szerint a lakóközösség védelme nem merülhet ki abban, hogy csak az év bizonyos napjain védjük őket a közösségi együttélés szabályait be nem tartó vendégekkel szemben. Továbbá az sem járható út, hogy fél évig turistáknak, fél évig pedig albérletként egy családnak adjuk ki a lakást, hiszen ez egyik fél számára sem ideális.
S. Balázs szerint tehát az a feltevés, hogy a jelenleg rövid távra kiadott lakások hozzájárulnak a lakhatási válsághoz, nem alátámasztható. “Van Budapesten közel 1 millió lakóingatlan, ebből nagyjából 13 ezer a magán- és egyéb szálláshely. Ez 2%-ot jelent, de még a belvárosban is maximum 7-8%. Ha ezek mindegyike kimenne az albérletpiacra, akkor se lenne hosszú távon érdemi hatása az árakra vonatkozóan. Csupán időszakosan lenne piaci turbulencia.”
Ez azért van, mert rendkívül sok külföldi befektető vásárolt Budapesten lakásokat, amiket egy management cég segítségével üzemeltet a belvárosban. Ha ezeket a lakásokat vissza kellene terelni a hosszú távú piacra, nagy valószínűséggel üresen állnának, hiszen a külföldi tulajdonos nem tud az albérletkiadással foglalkozni, a lakás pedig albérletként nem termelne annyi bevételt, hogy egy management céget meg lehessen bízni.
Ezen kívül ezek sokszor azért sem alkalmasak albérletnek, mert kicsik és szűkölködnek természetes fényben, vagy esetleg prémium lakások, melyek feljebb tolnák az albérletek átlagos árát. Ezen okokból kifolyólag nagy valószínűséggel csak az expatok vagy az Erasmus-os diákok vennék ki az említett lakásokat. Az Airbnb-k betiltásának szükségessége tehát nem indokolható azzal sem, hogy ez megoldást jelentene a lakhatási válságra.
Milyen következményekkel járna az Airbnb-k betiltása?
A eredmény közzététele után Terézváros polgármestere így nyilatkozott:
“A következő lépés az, hogy a képviselő-testület elé viszem a terézvárosiak akaratát, és rendeletet alkotunk döntésükről. Ez azt jelentené, hogy amennyiben a rendelettervezetet elfogadják, 2026. január 1-jétől a VI. kerületben megszűnne a rövid távú lakáskiadás.
A szavazás eredményére reagálva, október elején 26 turisztikai érdekvédelmi szervezet, köztük olyanok is, akik magukat az Airbnb konkurenciájaként határozzák meg, egységes véleményt fogalmazott meg és egybehangzóan utasította el a teljes tilalmat. Véleményük szerint egy ilyen szintű korlátozás “jogi nonszensz és gazdaságilag irracionális”, helyette inkább kompromisszumos megoldást kellene találni a jelenlegi szabályozás és a tervezett tiltás között. Ebben S. Balázs is egyetértett, és elmondta, hogy a szakmai szervezetek összefogása és közös állásfoglalása jelentős jelzés mind az önkormányzatnak, mind a kormánynak, hogy ezt a szándékot ne engedjék keresztülvinni.
Amennyiben erre mégis sor kerülne, az feltehetően rendkívül negatív hatással lenne Budapest turizmusára, hiszen itt az Airbnb-k térnyerése nagyobb, mint más európai városban. Ha Budapest bizonyos kerületeiben betiltanák a magán- és egyéb szálláshelyek üzemeltetését, több embernek kerülne veszélybe a megélhetése és nem csak a szállásadók oldaláról, hanem az egyéb, turisztikai szolgáltatók és vállalkozók oldaláról is. Gondoljunk csak bele: az ide látogató turisták vélhetően nem csak a szálláson tartózkodnak, hanem elmennek egy reggelizőhelyre, kávéznak, múzeumba járnak, taxival járják be a város nevezetességeit, este pedig egy helyi étteremben fogyasztják el a vacsorájukat. A felmérések pedig azt mutatják, hogy ahol megszűnik a magánszálláshely szolgáltatás, ott az Airbnb-t kedvelő turisták döntő része nem megy át hotelbe, hanem olyan desztinációt választ inkább, ahol megtalálja ezt a típusú szálláshelyet. Ennek több oka is van. Gyerekekkel, családosan és kisállattal is könnyebb így utazni, valamint az ár, az apartman nagysága és a “be local” feeling is fontos tényezők.
A teljes korlátozás következménye tehát jelentős bevételkiesés és a turizmus visszaesése lenne. Olyan köztes megoldást kell tehát találni, mely nem annyira radikális, mint a rövid távú lakáskiadás betiltása, viszont nagyobb ellenőrzést tesz lehetővé, és biztosítja az állandó lakosok mindennapi nyugalmát.
Jövőbeli, alternatív megoldások a rövid távú piac szűkítésére
A terézvárosi szavazás felbolygatta a turisztikai szektort, és valószínűleg a jövőben változás várható a fővárosban működő magán- és egyéb szálláshelyek szabályozásában.
Beszélgetésünk során Schumicky Balázs több lehetséges szcenáriót osztott meg a jövőbeli szabályozásokat illetően.
“A kormányzat tervezi a magán- és egyéb szálláshelyek rendszerének módosítását. Ezzel kapcsolatban jelenleg a következőkről van tudomásunk:
- Változhat az adózás a tételes átalányadó esetén.
- A szakmai szervezetek egységesen kérik a kormányt, hogy 2025 január 1-jétől ne vegyenek nyilvántartásba több magán- és egyéb szálláshelyet Budapesten. (Ehhez kapcsolódóan fontos információ, hogy a szálláshely-minősítés során korábban 15 napos helyszíni ellenőrzés határidejét 90 napra módosították. Így viszont, ha moratóriumra kerül sor, azoknál még mindenképp elvégzik az ellenőrzést, akik 2024. december 31-ig lezárták az önértékelést, tehát ők mindenképp üzemelni tudnak majd 2025-ben.)
- A szakmai szervezetek kérése, hogy egy nemzetközi tanácsadó cég különböző nemzetközi gyakorlatok felmérése után javaslatokat fogalmazzon meg a budapesti helyzetre vonatkozóan.”
Mivel a fővárosban található magán- és egyéb szálláshelyek kapacitása meghaladja a hotelekét, a piacot szűkíteni kell. Milyen megoldások lehetnek erre?
A fent említett opciók mellett a piacot úgy is lehetne szűkíteni, hogy például új szálláshelyek esetén, hasonlóan a VII. kerülethez, a társasház hozzájárulása szükséges a nyitáshoz. Vagy esetleg az V. kerület csinál, hogy a társasház bizonyos %-a üzemelhet csak magán- vagy egyéb szálláshelyként.
Meg lehetne vizsgálni továbbá a nagy férőhellyel rendelkező lakóegységeket is, hiszen ezek már önmagukban is képesek zavarni az ott lakók nyugalmát. A hangszigetelt fal és a zajmérő felhelyezése egy olyan kompromisszum lehet, mely segíti a békés együttélést, viszont nem lehetetleníti el az Airbnb-k működését.
Látható, hogy a társasházakban működő Airbnb-típusú szálláshelyek speciális szabályozással feltehetően jobban tudnának működni. S. Balázs felvetése szerint ezekre akár egy új szálláshely kategóriát is létre lehetne hozni, így a rájuk vonatkozó szabályok világosak és egyértelműek lennének.
“Sokféleképpen lehet, viszont arra kell figyelni, hogy a feketézők elleni harcot nem szabad elveszíteni. Ha olyan a szabályozás, akkor még több lesz.” - mondta a Magyar ApartmanKiadók Egyesületének elnöke.
Budapestet igen, a vidéket nem fogják érinteni a lehetséges szabályozások
A terézvárosi szavazás kétségkívül elindított egy folyamatot, mely hatással lesz a rövid távú lakáskiadás jövőjére. Nemrég osztották meg a Turisztikai Tanácsadó Testület által kidolgozott 14+2 pontból álló turisztikai deregulációs programot, melynek célja a turizmus versenyképességének javítása és a bürokrácia csökkentése.
A teljes programot az alábbi linken keresztül érheted el: 16 pontból álló turisztikai deregulációs csomagot jelentett be Nagy Márton | Turizmus.com
Nagy Márton a Budapest Economic Forum 2024 konferenciáján pedig október 17-én bejelentette, hogy két évig nem adnak ki engedélyt új Airbnb-re Budapesten, emellett jelentős adóemelés és az Airbnb feltételeinek szigorítása is tervben van. A szabályozásról konkrét részleteket nem tudunk, de a szándék egyértelmű: nem növekedhet tovább Budapesten az Airbnb-lakások száma.